不動産保全型の計画
物件をファンドに組み入れるためには、規律に厳しい審査があり、債務者が所有している全ての物件がファンドの対象になるとは限りませんので、デューデリジェンスを行い、ブ件の現状や将来性に加え、利子を含めた利益の量を予測し、その結果で、投資家の安全が保障されて、投資に適していると判断された物件だけが対象となります。
デューデリジェンスに関しては、主に消防法と建築機銃法と都市計画法などの法的に定められている水準を満たしているか、耐震強度の届け出の許可とその内容を確認します。
法的以外のところでは、利便性や物件の構造、立地条件や周辺の環境などを調査し、修繕の費用や環境なども含めて調査を行います。
審査を通過すれば、金融機関に対して物件の抵当権抹消交渉が開始されるのですが、これも難しく、金融機関は当たり前に高値で売却しようと提示してきますが、不動産鑑定の結果やデューデリジェンスのデータを提示して、適正な価格で売買の成立を進めるスキルとが必要となります。
物件の交渉が成立すると、再生ファンドのSPCやTMKに売却し、経営者は信託銀行に不動産を信託し、信託銀行は経営者に信託受益権を引き渡します。
この信託とは、財産の所有者が権利を第三者に移転して、財産の管理や処分をさせることをで、経営者はSPCに信託受益権を譲渡し、TMK標識を使う場合は、TMKに物件を売却します。
SPCは受益権の代金を支払い、TMKは購入した代金を所有者に払うのですが、金融機関に返済されるのと同時に、金融機関は物件の抵当権を外す物件の購入資金は、SPCやTMKが調達します。
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ソーシャルビルの再生ファンド
不動産を対象にした再生ファンドでも、売却時のキャピタルゲインを狙うファンドと、利子を含む収益を重視したファンドでは、対象物件が変わり、そのことが明らかに現れるのは、多くの飲食店が入っているビルのような物件が扱えるかです。
購入した不動産を売却する時に、高い金額で売り抜けようとするファンドでは、ソーシャルビルなどを避けますが、次の買い手が限られているので、高い金額がつきにくいのも現実ですが、利子を含める収益を重視している再生ファンドの場合は、借り手の管理さえしっかりすれば、高利回りが望めると思います。
日本でもソーシャルビルのオーナーが、収益重視の再生ファンを利用して、事業再生への歩みを踏み出しており、この場合は、物件をファンドに売却した後、オーナーはビル全体の管理やマネジメントを担当しています。